Что делать, если площадь квартиры увеличилась, и как не переплатить за «лишние» квадратные метры

Многие инвесторы при приеме квартиры в новостройке сталкиваются с ситуацией, когда площадь стала больше. Кто должен платить за такие «лишние» метры, имеет ли право застройщик требовать с покупателя деньги и что делать, если метраж существенно уменьшился? С вопросом, кто и кому должен – покупатель или застройщик, надо разобраться до момента приемки квартиры.

«Лишние» метры при сдаче квартиры в новостройке – как они появляются?

Сначала надо разобраться, откуда вообще появляются «лишние» метры. Не секрет, что указываемая в договоре инвестирования площадь является ориентировочной. После сдачи дома и получения кладочных планов практически всегда оказывается, что метраж изменяется в большую или меньшую сторону. То есть увеличение площади является сюрпризом приятным, но за него придется доплатить.

Более 90% всех новостроек сдаются с незначительными изменениями проекта, что связано с издержками строительства. Расхождения обычно составляют 3-5% для ориентировочной квадратуры квартиры в монолитном доме, что считается нормой. Для панельных зданий такая разница не должна превышать 1-2 метров.

Застройщики с проверенной репутацией обычно предупреждают покупателя об этом при заключении договора, часто это даже прописывается с условиями погашения появившейся после сдачи суммы за «лишние метры». В этом случае никаких вопросов обычно не возникает, но что делать, если в договоре такого пункта нет, а метраж стал большим или меньшим? Кто должен за это платить?

Как не платить за «лишнюю» площадь?

Решение ситуации в каждом конкретном случае во многом зависит от застройщика. Проверенные компании, имеющие в своем портфеле множество готовых объектов и положительную репутацию надежного партнера, обычно такие случаи предусматривают на этапе заключения договора.

Обычно устанавливается порог разницы, до которой покупатель «лишний» метраж оплачивать не будет. К примеру, допускается разница в 1,5 кв.м, то есть лишние 1,3 кв.м оплачиваться не будут, а вот при увеличении на 2 кв.м покупатель должен будет оплатить разницу – 0,5 квадрата.

Конечно, 2-3 квадратного метра кажется не так много, но для квартиры в столице – это существенная сумма. По этой причине следует предусмотреть возможность увеличения и обсудить это с представителем застройщика. Идеальным вариантом будет указание условий оплаты во время покупки недвижимости.

Отношения между застройщиком и покупателями регулируется законом ФЗ 214 (изм. от 01.01.2017) Поправки в законе призваны защитить инвесторов, в частности, указывается, что все данные декларации в момент заключения договора должны полностью соответствовать данным в договоре и реальной ситуации после сдачи дома. В противном случае покупатель имеет право расторжения договора и возвращения всех своих средств.

Большим преимуществом является и более прозрачный расчет цены, который стал понятным покупателю. Указан порядок устранения дефектов, появившихся в результате строительных работ и четкие критерии изменения проектной документации, то есть метража квартир. Согласно поправкам ФЗ 214, максимальное изменение квадратуры не может быть больше 5% от указанного в проекте метража. При превышении этого значения покупатель имеет право на расторжение договора и полного возвращения ему затраченных средств.

Что делать, если площадь при сдаче уменьшилась?

Как быть, если при сдаче дома площадь стала меньше? Согласно все тому же ФЗ 214, расхождения между указанной в проектной документации и реальной площади при сдаче не могут превышать 5%. Если квартира стала меньше в пределах этого значения, то уже застройщик должен вернуть дольщику средства.

Такая сумма равна разнице между общей стоимостью квартиры по договору и реальной, рассчитанной при сдаче. Например, при приемке обнаружено, что метраж увеличился на 2 кв.м. Необходимо цену квадратного метра умножить на 2 – это и будет сумма возврата средств дольщику.

Может ли застройщик просить доплату при увеличении площади квартиры?

Необходимо учитывать, что «лишние» метры при сдаче дома следует оплачивать, но желать это стоит в пределах действующего законодательства. Застройщик не имеет право требовать оплаты, если площадь стала больше, чем на 5% от метража, указанного в договоре. Тем более, что очень большие расхождения практически всегда говорят об ошибке строителей или полном изменении проекта. В обоих этих случаях покупатель имеет право требовать расторжения сделки.

Но нельзя забывать и о том, что для ипотеки подобный разрыв договора может нести определенные риск. Банки всегда требуют досрочного погашения кредита в связи с утратой предмета ипотеки. Также надо помнить, что компания-застройщик не имеет право задерживать сдачу объекта, выставляя условием полную оплату «лишней» площади.

Стоит ли требовать возврата средств при большом увеличении метража? Эксперты не советуют делать этого, так как за годы строительства цены могут существенно вырасти и за полученные деньги аналогичное жилье уже не купить. Сегодня многие застройщики готовы на диалог со своими дольщиками, поэтому лучше решить вопрос мирным путем, основываясь на существующем законодательстве.

Статья подготовлена строительной компанией ЦДС: http://www.cds.spb.ru/